Mitos
07/01/22 às 19:23

Apartamento sem condomínio não existe: conheça os mitos em torno do termo comercial

Você não leu errado. O “apartamento sem condomínio” tornou-se uma tática muito empregada em anúncios de empresas que atuam no mercado imobiliário para atrair potenciais compradores de imóveis

Apartamento sem condomínio não existe: conheça os mitos em torno do termo comercial

Ao analisar os dados, não é difícil entender o porquê o valor de condomínio também é fator de grande peso na hora de decidir pela compra de um apartamento e que interfere no processo de escolha assim como a localização do mesmo, por exemplo. É que assim como as despesas fixas presentes em quaisquer moradias, o pagamento do condomínio também é um compromisso mensal que deve ser honrado pelos moradores tal qual a energia elétrica e o consumo de água, entre outros.

Mas, não se deixe enganar.

É impossível, inclusive do ponto de vista legal – vide Lei nº 4591/64, Capítulo III, Art. 12º que trata sobre as despesas e cobranças judiciais de quotas em atraso.

O apartamento sem a taxa, como verifica-se em certas divulgações de imóveis, principalmente os de pequeno porte, virou praxe de mercado. Ao entrar em contato com a empresa para saber mais detalhes sobre a oferta, a informação será a de que não há o condomínio, apenas a taxa de serviço. Ora, qual seria a diferença?

Taxa de administração ou de serviço são encargos que até parecem mais “vistosos” aos olhos – e ao bolso –, mas que designam uma mesma finalidade: o pagamento pelo uso das áreas compartilhadas e pela manutenção dos itens da propriedade.

Se os moradores dependem do portão automático para a entrada e saída do prédio, logo, também é preciso energia elétrica. Essa conta é uma despesa condominial e se for, por exemplo, R$ 50, vai gerar o custo de R$ 10 em um condomínio de 5 apartamentos – haja vista que todos os moradores dependem daquele acesso.

Em outras palavras, este é um termo comercial geralmente usado para chamar a atenção de interessados. Afinal, quem não gostaria de ter o orçamento familiar menos comprometido com contas, não é?

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É importante o morador avaliar se o preço cobrado pelo condomínio está de acordo com os equipamentos que o prédio dispõe.

Para entender o que de fato significa o custeio do condomínio ou a taxa de administração, independentemente do nome que for dado, e não cair em falsas promessas, continue a leitura. Este conteúdo foi preparado especialmente para você que tem dúvidas sobre o pagamento.

Taxa de administração ou de serviço são encargos que até parecem mais “vistosos” aos olhos – e ao bolso –, mas que designam uma mesma finalidade: o pagamento pelo uso das áreas compartilhadas e pela manutenção dos itens da propriedade. Ou seja, é um pagamento destinado ao condomínio para o perfeito funcionamento dele em todos os aspectos, como a limpeza e zeladoria, por exemplo. Este é, na verdade, o tal do “apartamento com condomínio” ou “com taxa de administração e de serviço”. São nomes iguais, porém, não raro, são empregados distintamente.

O apartamento sem a taxa, como verifica-se em certas divulgações de imóveis, principalmente os de pequeno porte, virou praxe de mercado. Ao entrar em contato com a empresa para saber mais detalhes sobre a oferta, a informação será a de que não há o condomínio, apenas a taxa de serviço. Ora, qual seria a diferença?

A quantia do condomínio nada mais é que a divisão de custos entre os moradores para o pagamento de serviços que são comuns a todos eles. Nenhum morador que chega em casa durante a noite quer ter de estacionar o carro no escuro ou enfrentar alguns lanços de escada com a lanterna do celular para iluminar o caminho… A energia elétrica, portanto, é uma necessidade real e que independe do padrão do imóvel. Por isso, mesmo em empreendimentos menores, o condomínio está presente e a taxa vai corresponder ao que é realmente indispensável para os proprietários viverem bem dentro das dependências.

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Quadra recreativa e espaço gourmet são itens de lazer oferecidos por empreendimentos e que dependem de cuidados periódicos.

No caso de prédios maiores e com alta demanda pelos equipamentos do local, a necessidade reflete, também, na contratação dos serviços profissionais de uma administradora para o gerenciamento do condomínio.

Dessa maneira, quanto mais fatores condicionarem o pleno funcionamento do local, maior será a taxa a ser cobrada. O que não muda é o fato de que tanto nos edifícios menores quanto maiores, o valor sempre será fixo e a cargo do proprietário durante todo o tempo em que tiver a posse do imóvel.

O valor do condomínio é definido, em parte, de acordo com as necessidades do prédio. Nem todos têm a mesma infraestrutura e, consequentemente, não têm as mesmas despesas habituais de manutenção e conservação.

À divisão das despesas comuns, também soma-se o cálculo da fração ideal do apartamento, que é o tamanho que o mesmo ocupa em relação à área total do edifício. Isso significa que unidades com metragem maior participam com aporte superior no rateio.

O terceiro fator que determina o valor a ser pago pelo condômino é o Fundo de Reserva. Cada vez mais previstos nos empreendimentos, este é um capital estipulado por meio de convenção e que tem o objetivo de formar um caixa adicional para cobrir gastos emergenciais ou não previstos no orçamento. Normalmente, calcula-se o fundo entre 5% até 20% sobre o valor das despesas ordinárias.

Tenha sempre em mente o que você espera da infraestrutura de um condomínio. Se são itens como quadra recreativa, sala fitness e espaço gourmet para a festa familiar, o valor do rateio vai corresponder ao necessário para a conservação e manutenção de todos esses equipamentos oferecidos pelo empreendimento. Há quem busque apenas um portão automático e o elevador para obter um pouco mais de comodidade – ou até mesmo pela necessidade de locomoção. Para outras pessoas, pode ser que o indispensável seja a questão da segurança e do controle e, por isso, dão preferência a imóveis com portaria e que são monitorados por câmeras e pelo quadro de pessoal.

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Os equipamentos da academia geram custos à medida que a manutenção é indispensável para o bom uso.

E quando se tem uma equipe de funcionários, seja fixo ou terceirizado para realizar a zeladoria dos equipamentos, a limpeza das áreas comuns, os reparos habituais, o controle da entrada e saída de moradores ou visitantes, também existe, obviamente, uma folha salarial com todos os direitos previstos em lei.

 

O custo, portanto, depende de toda a complexidade do edifício ou, em outros termos, do que é necessário para que você viva bem e confortavelmente dentro do que buscou na hora de comprar o seu apartamento. A conversa de que o pagamento do condomínio serve para “dar dinheiro” ou “enriquecer” a incorporadora não é correta. Desconfie de anúncios que ofertam o tal do “apê sem condomínio” e veja se não passa de apenas uma ação de marketing. O importante é sempre analisar se a taxa de administração, de serviço ou de condomínio condiz com o aparelhamento do prédio.